利率超低情況下放寬限購 必導致又一輪的房價攀升
房地產市場好景周期已長達七年，低利率的環境是支撐房價持續上漲的主因，如果不進行適當的調控，之後出現的調整可能讓許多擁房者措手不及，陷入無法繼續償還抵押貸款的困境。盡管發展商一再作出呼籲，但在利率依然超低的環境下放寬降溫措施，很可能會導致又一輪的房價攀升。這一觀點值得關註。
金融管理局局長孟文能日前在該局年報發佈會上指出，目前房地產價格依然高企，全球利率則維持在超低水平，高負債傢庭的負債率還未降低，基於這三大風險因素，目前放寬房地產降溫措施還為時過早。
其實在今年2月間發表2014年財政預算案聲明時，副總理兼財政部長尚達曼已清楚表示，鑒於過去四年的房價漲勢，如今還不是放寬房地產降溫措施的時候。他這個月初在星展銀行亞洲論壇上說，他不認為周期已經結束，也不認為市場將崩潰，不過市場應該還有下調空間。政府連續數輪的降溫措施已經開始奏效，組屋轉售價和私宅價格都開始趨穩並下滑，剛公佈的數據顯示，組屋轉售價格今年第二季連續第四個季度下滑，總共累計下跌5.4%；私宅價格則連續第三個季度下跌，累計跌幅為3.3%。
孟文能講話中最關鍵的信息是，總償債率和貸款期限上限屬於長期性的政策，預計不會在短期內放寬。這顯示政府要穩住降溫措施實行後所取得的輕微進展。以私宅價格來說，過去三個季度總共下滑3.3%，但過去四年內價格卻上漲高達60%，這樣的跌幅和過去的增幅仍不成比例，政府是不可能讓降溫措施半途而廢，前功盡棄。
近幾年來政府頻頻出臺房地產降溫措施，包括總償債率、貸款期限上限、房屋貸款與價值比率頂限和額外買傢印花稅，目的是要調節過熱的市場，避免房價與收入水平差距太遠，形成國人越來越難以負擔房價的局面出現，同時在房地產泡沫出現之前為市場洩氣解壓。
&屏東縣銀行emsp;房地產市場好景周期已長達七年，低利率的環境是支撐房價持續上漲的主因，如果不進行適當的調控，之後出現的調整可能讓許多擁房者措手不及，陷入無法繼續償還抵押貸款的困境。盡管發展商一再作出呼籲，但在利率依然超低的環境下放寬降溫措施，很可能會導致又一輪的房價攀升。此外，傢庭要降低高負債率需要一定的時間，這些都是政府認為目前還不能放寬降溫措施背後的考慮因素。
金管局有意長期實施總償債率限制和貸款期限上限是深謀遠慮的，這是要確保本地傢庭不會承擔超出自己能力范圍的債務；而屬於周期性措施的房屋貸款與價值比率和額外買傢印花稅，是要防止本地傢庭在房價快速上漲時或高房價時期承擔過高的債務，但政府已承諾會根據市場情況對這兩項措施做出調整。
適度的靈活和變通不是壞事。目前，總償債率規定買傢每個月償還的總債務不能超過月入的60%，這對準買傢的借貸能力是一大打擊，也因此基本上已將投機者甚至投資者排除在市場之外，然而，降溫措施是無差異性的、一刀切的，實行下來難免會"傷及無辜"，例如不少提升者或有各種合理原因必須換房者，正因各項降溫措施的限制被卡在其中；而上萬個房地產經紀也因市場淡靜，成交量銳減而生計大受影響。因此，如何視情況調整一些周期性的降溫措施，為一些非投機性質、也沒有投資過度的正常"改善型"買傢提供過渡性安排，也確實值得當局關註。
在降溫措施推出後，本地傢庭負債情況有所改善，傢庭負債同比增速從2011年第三季的13%，放慢到今年第一季的5.5%，新房屋貸款者的風險承擔能力也有所改善。但金管局重申總償債率會是長久措施，為此本地房地產價格和交易量仍將持續下跌，至於跌幅會在什麼水平穩定下來，要看接下來房地產市場的買賣數據，買傢和賣傢應留意市場形勢的發展趨勢。
房地產市場剛進入價格向下調整的初期，政府會一切以大局為重，繼續觀察市場風向的轉變，預計不會在短期內放寬政策。就如尚達曼曾說過，這些降溫措施並不是想要制造一個硬著陸，而是要警惕買傢切莫借貸過度。一個價格穩定的房地產市場應是未來的大方向，因此有一套長期行之有效的調控政策是絕對必要的。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-07-29/11324329509.shtml
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