潘石屹百億拋售上海三項目 稱平衡京滬投資比重
地產圈大明星、SOHO中國董事長潘石屹及SOHO中國總是新聞不斷，最近爆出的上海(樓盤)"瘦身"計劃再度攪動市場神經。11月中旬，多名知情人士對時代周報記者透露，四五個月前，SOHO中國已開始尋找買傢，要整體出售上海的三個項目-位於靜安區曹傢渡板塊的靜安廣場，位於虹口區的海倫廣場、虹口SOHO。這三個項目均為SOHO中國在2011年大肆擴張期間獲得，目前均仍在基礎施工階段。在密集進駐上海設局佈點之後，潘石屹為什麼改弦更張，開始瘦身？
事實上，進入上海多年，SOHO中國顯得與上海市場格格不入，與上海灘大佬復星國際的官司糾葛，上海的各個項目開發進展緩慢，管理團隊不穩定等一系列問題考驗著這傢明星企業。而潘氏夫婦此時在美國收購物業，又被解讀為中國富豪轉移國內資產的風向標。在上海灘消化不良，是潘石屹退出的主要原因。短短4年多的時間，SOHO中國在上海的收購或拿地項目已達12個，僅有3個項目正式運營，其餘的9個項目大多處於施工建設階段。潘石屹要優化投資、增大北京(樓盤)的投資比重，達到兩地平衡。
"丟掉不想要的牌"
SOHO中國希望年內可以把這三個項目全部出售。有上海當地商業地產中介機構負責人對時代周報記者介紹稱，據他瞭解，目前靜安廣場對外報價為4.2萬元/平方米左右，虹口區兩個項目的對外報價均為3.2萬元/平方米左右，"靜安項目地段好一些，出價的人多一些，虹口項目不太順利，買傢認為價格貴瞭，難以談攏。"
市場不解的同時，SOHO中國首席執行官張欣近日斥資2600萬美元買下瞭美國曼哈頓一棟聯排別墅，而此前他們夫婦聯合財團花瞭7億美元買下紐約通用大廈40%的股權。這也因此被解讀為華人首富李嘉誠後，另一個中國富豪轉移國內資產的財富故事。
"模仿李嘉誠拋售上海三個項目，這是錯誤的。"潘石屹對此駁斥稱，開門做生意，買進賣出很正常。按照他的解釋，SOHO中國是北京、上海最大寫字樓開發商，擁有200萬平方米在建和建成物業，但其在上海投資近500億元，占SOHO總量75%，要優化投資、增大北京比重，達到兩地平衡。
在中房信研究總監薛建雄看來，潘石屹有意出售的這三個項目其所處區域的商業氛圍也並不濃厚，租金上漲乏力，與其到後續加大風險，不如直接賣掉最劃算。據瞭解，上述三個項目雖然都在上海市中心，但具體所在的曹傢渡及四川(樓盤)北路板塊5-7元/平方米/天的租金水平，跟南京(樓盤)西路以及淮海路的地段相差甚遠。
"在上海接連收購，讓潘石屹賺足眼球，至於項目是否悉數自主開發完成，已經不是核心問題瞭。" 盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民對時代周報記者分析稱，反過來說，擇優持有，即留下想要的牌，丟掉不想要的，把非核心項目出讓後，反而更能集中資源做項目。
而一位SOHO中國知情人士也對時代周報記者透露稱，潘石屹在考慮資產重新配置，公司也擔心上海接下來會有一波辦公樓供應過剩的行情，此時套現，現金為王。按上述報價，以總建築面積粗略計算，這三個項目如成功轉手，可以為SOHO中國回籠約120億元的現金。事實上，今年來，上海的商辦市場始終頹勢難改。按照戴德梁行的報告，上海甲級寫字樓平均租金今年以來連續三個季度出現下滑，此外，年底前預計將有約40萬平方米的新增供應出現，總體空置率短期內會有所上升。
若以平衡論來看，SOHO中國會不會繼續出售上海項目？增大北京市場投資力度，計劃投資額多少，是否已有意向標的？然而截至發稿前，SOHO中國品牌推廣部門並未針對時代周報記者的提問作出回答。
上海灘12項目僅3項目運營
作為SOHO房地產業務的主戰場，上海諸多項目的成敗至關重要。
因收購並成功改造散售"上海第一爛尾樓"-東海廣場，2009年底，初入上海的SOHO中國和潘石屹一戰成名。嘗到甜頭後，潘石屹一行重心東移，"上海夢"越做越大。
短短4年多的時間，SOHO中國在上海的收購或拿地項目已達12個，耗資287億元。相反，在發展瞭近20年的北京市場，SOHO中國卻隻累計擁有17個項目，目前在手僅有5個項目。不過，伴隨迅速擴張的，是後遺癥的凸顯。時代周報記者梳理其公司財報發現，截至目前，SOHO中國在滬的12個項目中，僅有3個項目正式運營，其餘的9個項目大多處於施工建設階段，甚至有個別項目尚處前期規劃階段。
"如果此次拋售3個成功，上海還有9個項目在運作，這些項目後續開發招商投入也要數百億規模。"上海某券商分析師對時代周報記者介紹稱，雖然SOHO中國有賬上百億現金流優勢，但其京滬多個大型項目多股現金流犬牙交錯，還是考驗他們的資金管理能力。
正在施工的外灘地王8-1地塊，是SOHO中國在上海所有項目中地理位置最為優越的一個。但接下來，如果沒有奇跡出現，在和上海商界大佬郭廣昌死磕兩年搶奪外灘地王的戰役中，SOHO中國恐怕將宣告敗北。"一旦終審維持原判，即證大、綠城和SOHO三方的轉讓協議無效，股權將恢復至轉讓前，SOHO中國支付的40億元也將被土地信用貸款利率任何問題免費諮詢退回。"另有法律界人士如是說。
外灘地王案的紛紛擾擾，並不是老潘在上海唯一一次碰壁。不久前，在上海靜安區"東八塊"的首場較量中，SOHO中國敗給瞭美國漢斯，後者37.06億元的出價僅僅比SOHO中國多出一個零頭-600萬元。
"目前上海的國內巨頭和境外房企很多，且在商業運作上實力較強，競爭的加劇，將使SOHO中國在上海的拓展中遭遇更多的困難。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示。
轉型成功與否仍待考驗
無論是因為上海拓展連連受挫，還是出於調整佈局考慮，重返北京，並不意味著SOHO中國發展之路就能一帆風順。
據時代周報記者瞭解，此前SOHO中國不斷加重上海市場的投入，與其散售模式在北京遇阻的背景有很大關系。如今，SOHO中國雖然已經調整瞭經營新北八里汽車貸款策略，不斷加大自持比例，新近購買的北京麗澤項目也明確表示自持發展，但從快進快出高周轉的散售模式，到厚積薄發的自持模式，SOHO中國的"包租公"轉型仍要接受市場考驗。
為瞭證明公司從散售到自持物業的轉型成功，潘石屹在多個公開場合反復提及這個話題。今年8月20日，SOHO中國發佈中期業績時還專門制作瞭兩段視頻，由潘石屹與張欣分別用中英文進行說明。視頻一開始，潘石屹就迫不及待地說："今天我可以非常高興地告訴大傢，SOHO中國的轉型成功瞭。"
他的信心來自於漂亮的數據。財報顯示，截至今年6月30日，SOHO中國營業額達25億元，同比增長103%；凈利潤達21億元，同比增長242%；核心凈利為5.37億元，同比增長130%。
不過，一個關鍵數據被忽略瞭-今年上半年，其租金收入約為8600萬元，在25億元的總營業額中占比僅為3%。也就是說，SOHO中國的業績良好表現，還主要來源於銷售，而非公司一直宣稱的租金收入。
以上海SOHO世紀廣場為例，這是作為SOHO中國宣佈轉型後第一個入市的持有型物業，也被外界普遍視為轉型效果的"試金石"。但根據星展銀行的數據，SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月，出租率隻有60%，表現乏善可陳。其後，SOHO中國通過下調租金，將租金水平由最初9元/平方米/天調整至目前7.5元/平方米/天的平均水平，才得以滿租。
而在滿租的前提下，SOHO世紀廣場年租金收入為1.16億元左右。SOHO中國收購此項目總價為18.9億元，即使該項目不再繼續增加成本，以年租金除以收購代價計算，該項目年租金回報率僅為6.13%，完全收回該項目的投資回報期將達16年之久。
"SOHO中國宣佈轉型後一年時間內做到這種程度還不錯，但轉型的路還任重道遠，公司的凈利潤等數額還有待提升。"蘭德咨詢總裁宋延慶向時代周報記者表示，目前來看，SOHO中國的主流產品是亦商亦住產品，但反之，也可以說是非商非住，甚至不宜商不宜住產品。在今後京滬租務市場上，這種產品肯定還有市場空間，但畢竟不是高端租務市場，這無疑是一大挑戰。另外，SOHO中國需要搭建物業管理團隊，在這方面形成自己的品牌，因此目前還難言轉型"全面成功"。
而SOHO中國的轉型效果最終如何，歸根結底是需要經過時間沉淀。一個商業地產想要獲得穩定持續的租金收入，一般也要有10年以上的培育期。但以快進快出、短小靈活起傢的SOHO中國能否有這樣的耐心，還是個未知數。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-21/11543743756.shtml
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